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最近樓市確實(shí)不太好，法拍房的數(shù)量也在急劇上升，根據(jù)網(wǎng)傳數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)在全國(guó)已經(jīng)有超230萬(wàn)套法拍房了，這么多房子，各種打折掛牌出售，很多人蠢蠢欲動(dòng)，想入手一套，但是里面的風(fēng)險(xiǎn)卻渾然不知，今天就給大家好好說(shuō)說(shuō)法拍房的流程和潛在的十大風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)容很干，看完后掂量一下自己的能力，再去決策是不是能撿法拍房的漏。首先，跟大家聊聊法拍房的流程。

一，確定你自身購(gòu)房預(yù)算和資質(zhì)，這座城市的法拍房是否限購(gòu)，建議盡量不要跨城市進(jìn)行法拍操作，具體原因后面解釋，法拍房的稅費(fèi)一般都是由買受人承擔(dān)，包括個(gè)稅、契稅、增值稅、水電費(fèi)滯納金、土地出讓金等等。

二、整理你的法拍房標(biāo)的，這個(gè)跟你買普通二手房是一樣的，先選城市，再選區(qū)域，最后選小區(qū)，可以圍繞小區(qū)的走勢(shì)進(jìn)行判斷，了解過(guò)去五年這個(gè)小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)和成交情況，作為決策的數(shù)據(jù)支撐，這個(gè)小區(qū)有漲價(jià)的歷史，說(shuō)明是有需求支撐的，如果一直是下跌而且暴跌，就要十分小心，這里面的炒房客可能不少或者地段不足以支撐價(jià)值。

三、確認(rèn)法拍房購(gòu)置平臺(tái)，過(guò)去的法拍還有線下，從2017年后基本都是線上進(jìn)行了，目前主流平臺(tái)給大家找出來(lái)了：

第一個(gè)是阿里拍賣，是重點(diǎn)推薦的，房源來(lái)看是所有平臺(tái)中最多的，成交價(jià)格會(huì)比較低，由于量大，所以房源品質(zhì)良宥不齊，蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較大，要有專業(yè)的選房眼光，前期要詳細(xì)調(diào)查；

第二個(gè)是京東拍賣，也是目前主流平臺(tái)之一，房源數(shù)量?jī)H次于阿里，信息全，有京東金融做保障，風(fēng)險(xiǎn)較小，同時(shí)撿漏空間相對(duì)較小，成交價(jià)會(huì)高于阿里法拍同等房源，后面一些平臺(tái)就是小渠道了，像工行融易購(gòu)、中國(guó)拍賣行業(yè)協(xié)會(huì)、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所等等，都是輔助的一些房源，掛牌量不大，而且是分區(qū)域，不是全國(guó)房源都包含，不建議大家花精力了解。

當(dāng)然還有一個(gè)最新的平臺(tái)，貝殼找房，也就是大家熟悉的鏈家，像武漢的貝殼已經(jīng)悄悄的上線了法拍房，但是并沒(méi)有在其APP端展示，通過(guò)我與武漢貝殼中介的溝通，房源只能通過(guò)私聊的方式進(jìn)行了解，普通買家是無(wú)法搜索到具體房源。所以阿里和京東是大家可以重點(diǎn)關(guān)注的平臺(tái)，貝殼的話目前還是很小范圍開(kāi)展，后續(xù)應(yīng)該會(huì)覆蓋更多城市，所需現(xiàn)在還不是主推，其他的小平臺(tái)就盡量不碰了，更不要信什么內(nèi)部房源，因?yàn)榉ㄅ姆渴峭耆_(kāi)的，包括信息、房源、抵押情況等。

四、對(duì)意向房源前期的詳細(xì)調(diào)查，這點(diǎn)對(duì)普通人來(lái)說(shuō)是最難的，包括房屋的基本信息、評(píng)估的價(jià)值、隱藏的風(fēng)險(xiǎn)、競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量等，比如什么原因拍賣這套房，是斷供還是兇宅，是否清場(chǎng)、過(guò)戶情況、查封和抵押情況等等，具體更多風(fēng)險(xiǎn)后面一個(gè)個(gè)給大家說(shuō)說(shuō)?？吹竭@里，可以先點(diǎn)贊為先。

五、了解完房源，就可以在約定時(shí)間正式參拍了，法拍要預(yù)存保證金，一般是10%起拍價(jià)，300萬(wàn)的房子，要繳納30萬(wàn)，平臺(tái)上可以看到圍觀人數(shù)（吃瓜群眾）、提醒人數(shù)（設(shè)置了提醒的意向人群）、報(bào)名人數(shù)（繳納保證金的人，也就是跟你競(jìng)爭(zhēng)的人），不用過(guò)早的出手，在拍賣的過(guò)程中，不要拍上頭，要觀察對(duì)手的心理狀態(tài)，符合自己預(yù)期價(jià)格內(nèi)再堅(jiān)持，超過(guò)預(yù)期，果斷拒絕。

六、競(jìng)拍成功后，就要辦理各類手續(xù)，申請(qǐng)貸款了，在指定日期內(nèi)，繳納全款到法院指定賬戶。并領(lǐng)取三書(shū)，即《成交確認(rèn)書(shū)》、《協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)》、《執(zhí)行裁定書(shū)》，另外提醒大家，貸款期間需要擔(dān)保公司提供短期擔(dān)保，這也是一筆費(fèi)用。

七、貸款的手續(xù)辦完后，安排核稅繳稅，辦理過(guò)戶，領(lǐng)取新房產(chǎn)證。這一步就是去稅務(wù)局核稅交稅，拿著完稅證明，去不動(dòng)產(chǎn)中心辦理過(guò)戶領(lǐng)取新房產(chǎn)證，一定要盡快辦證，房產(chǎn)證不辦下來(lái)，后續(xù)辦理各種事情都存在風(fēng)險(xiǎn)。

八、拿到房產(chǎn)證后，最后就是清場(chǎng)收房入住，在這個(gè)階段，順利的話，你的法拍房之旅就圓滿了，但是很大可能會(huì)遇到各樣問(wèn)題，比如原房東惡意占用，租客租約簽了10年不肯退租等，這種就是后續(xù)會(huì)講到的潛在風(fēng)險(xiǎn)了，遇到這些問(wèn)題，法拍房收房就會(huì)特別麻煩，一定要前置就把這些問(wèn)題排除掉，不然，還有很長(zhǎng)的一段收房之路要走。

講完了法拍的操作流程，具體的風(fēng)險(xiǎn)也給大家羅列好了:

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，法拍房的所有稅費(fèi)基本全由買家出。普通二手房的稅費(fèi)主要是個(gè)稅、契稅、增值稅三大塊，光這三塊就有坑，如果這套房法拍過(guò)程中，過(guò)往歷史你不清楚，就可能涉及到更多稅額，比如這套房子是通過(guò)贈(zèng)與進(jìn)行交易的，由于你是非直系親屬，你就要另外補(bǔ)交20%個(gè)人所得稅，光這一項(xiàng)就可以吃掉你法拍省掉的利潤(rùn)，如果上一手的稅費(fèi)還沒(méi)交清，你就要交兩次稅費(fèi)，反正這套房子的過(guò)往所有稅費(fèi)的義務(wù)都落在你頭上了。

除了稅費(fèi)，還有物業(yè)、水電、燃?xì)?、寬帶費(fèi)，你要知道，已經(jīng)被拍賣的房子，業(yè)主肯定是老賴無(wú)疑了，可能已經(jīng)破產(chǎn)了，所以能欠的錢都會(huì)盡量欠，因?yàn)檎餍疟汇y行拉黑一萬(wàn)塊和100萬(wàn)塊的效果是一模一樣的，要知道，按100平來(lái)算，物業(yè)費(fèi)2.5一平，這種小區(qū)一年物業(yè)費(fèi)都在3000元了，要是拖個(gè)五年十年的，加上水電費(fèi)，也是小十萬(wàn)的費(fèi)用了。所以你拍賣前對(duì)房產(chǎn)的過(guò)往稅費(fèi)一定要去稅務(wù)局摸清楚，還有水電物業(yè)等，去物業(yè)中心、電網(wǎng)、自來(lái)水公司等地方摸清楚，沒(méi)有摸底的房子不碰。

二、遺產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)，你選法拍房的時(shí)候，盡量選一個(gè)人單獨(dú)持有的房子，因?yàn)槿绻麅蓚€(gè)人共同持有，風(fēng)險(xiǎn)就加倍，因?yàn)閮蓚€(gè)人中如果這套房子是通過(guò)其中某個(gè)人繼承其父母而來(lái)的，在后面交易過(guò)戶的時(shí)候就需要另外再交20%的稅，這種稅一般也稱為遺產(chǎn)稅，要是500萬(wàn)房子，這個(gè)稅也就要100萬(wàn)了，所以買之前，一定要調(diào)查清楚這套房子原本的交易情況，是正常買賣還是繼承來(lái)的。

三、戶籍風(fēng)險(xiǎn)，很多人買房都是為了孩子上學(xué)，法拍也不例外，所以買房后能否使用學(xué)區(qū)也是很多人關(guān)心的，像法拍房即使你房產(chǎn)證辦好了，如果原業(yè)主不把戶口遷走，你也無(wú)法將戶口遷入，但很多城市也在這方面進(jìn)行調(diào)整了，拿北京來(lái)說(shuō)，如果現(xiàn)房主申請(qǐng)將原戶內(nèi)人員遷出，而原戶內(nèi)人員無(wú)正當(dāng)理由拒不遷出的，房主有權(quán)申請(qǐng)將滯留的戶口人員遷入“公共戶”。所以大家還要以當(dāng)?shù)嘏沙鏊钚抡f(shuō)法為準(zhǔn)，因?yàn)槿绻瓨I(yè)主戶口不遷走，后面會(huì)牽涉到很多惡心的事情，原本的學(xué)區(qū)房也變成假學(xué)區(qū)了。

四、貸款風(fēng)險(xiǎn)，法拍房多數(shù)都涉及到清償問(wèn)題，債權(quán)人都等著拿錢，法院希望盡快結(jié)束這個(gè)案子。所以大家在阿里京東這些法拍平臺(tái)都會(huì)看到這樣一條說(shuō)明，“拍賣成交后，買受人應(yīng)于競(jìng)價(jià)結(jié)束后十日內(nèi)將拍賣成交價(jià)余款繳入法院指定賬戶”，如果買受人悔拍或者期限內(nèi)無(wú)法交齊余款，之前交的10%的保證金不會(huì)退給你，直接用于支付拍賣的費(fèi)用損失、彌補(bǔ)二次拍賣的差價(jià)、沖抵老賴的債務(wù)。

所以，如果你是全款買法拍房會(huì)穩(wěn)妥很多，如果你需要跟銀行貸款付余款的話，一定要評(píng)估好時(shí)間，因?yàn)殂y行放款時(shí)間都是飄忽不定的，有的一兩周，有的一兩個(gè)月，如果銀行放款時(shí)間拖一下你，幾十萬(wàn)的保證金就打水漂了，風(fēng)險(xiǎn)極高，最好有銀行的朋友在里面，不然不要輕易貸款買法拍，不然，會(huì)讓你虧掉底褲。

五、清場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，拍賣平臺(tái)一般都會(huì)寫好清場(chǎng)說(shuō)明，是由法院進(jìn)行清場(chǎng)還是說(shuō)法院不負(fù)責(zé)清場(chǎng)，但是不管法院負(fù)不負(fù)責(zé)，你自己都要做好前期調(diào)研。因?yàn)榍鍒?chǎng)的時(shí)候，會(huì)遇到各種奇葩事情，比如房東還住著，但是賴著不走，就想跟你多要點(diǎn)錢，這種還算好，花錢能解決的事情還是可以的，比如給個(gè)幾萬(wàn)塊，讓房東搬走；還有那種一直賴著不走的，甚至直接天天住你家門口的，這種你說(shuō)鬧不鬧心；

還有牽涉到租客的，之前的房東跟租客簽了10年租約，如果這個(gè)租約是先把房子長(zhǎng)租后再進(jìn)行了抵押，那這種一律是租賃為先，你沒(méi)辦法趕走租客，只能等租約結(jié)束；還有一種，房子里住著癱瘓?jiān)诖驳睦先?，這種情況也不好搞，房東跑路，老人無(wú)家可歸，你怎么處理，也是個(gè)棘手的事情，說(shuō)不定還惹的老人出事，鬧出人命的一身騷。

不僅是人清場(chǎng)，里面的物品你也得清場(chǎng)，記住，不能隨便丟喔，不然原業(yè)主可以找你討回這些東西，到時(shí)候跟你說(shuō)里面有古董，敲你一筆幾十萬(wàn)的錢，你是給還是不給？要知道，已經(jīng)成老賴了，啥事做不出來(lái)了。所以，一定要保管好房子里的所有物品，可以要求法院對(duì)原業(yè)主進(jìn)行限期處理，如果到期不處理，物品就當(dāng)無(wú)人認(rèn)領(lǐng)了。

六、隱藏風(fēng)險(xiǎn)，法拍房的法拍原因一定要調(diào)查清楚，如果是因?yàn)橘€博欠債、刑事案件、兇宅之類的建議不要碰，后續(xù)可能有黑社會(huì)找上門或者復(fù)仇的人找上門，即使不找上門，時(shí)不時(shí)在你門口噴點(diǎn)油漆也夠惡心到人了，兇宅的話，住的糟心，賣的時(shí)候也賣不出價(jià)格，這種的話按照正常二手交易也可以很便宜，沒(méi)必要走法拍的操作。所以，還是建議在你自己的城市才去看法拍房，跨越城市的話，沒(méi)有關(guān)系和人脈，你很難處理后期的各種麻煩事。

法拍確實(shí)比較優(yōu)惠，但是你能不能吃到這塊肉，還是掂量一下自己幾斤幾兩，不要肉沒(méi)吃到，門牙被磕掉了，法拍適合那些能全款、有人脈關(guān)系的老油條們，他們玩的起，該人家賺的錢，就該人家賺，咱不要羨慕了。