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行業(yè)內(nèi)的人別看——你說的任何話我都不會(huì)聽的，因?yàn)槲夷懿碌侥阋f什么
1，房產(chǎn)中介對(duì)于房?jī)r(jià)上漲，有推動(dòng)作用。
2，房產(chǎn)中介對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)，有穩(wěn)定作用。
3，房產(chǎn)中介對(duì)于整個(gè)房市，影響真的大。
4，房產(chǎn)中介對(duì)于國(guó)民大計(jì)，卻弊大于利。
1
我在這個(gè)行業(yè)里做了四年半，整個(gè)心路歷程是這樣的：
不認(rèn)同——迷茫——有點(diǎn)認(rèn)同——被洗腦——隨波逐流
大部分人都這樣，但是從2020年中旬開始，我經(jīng)歷了這樣：
懷疑——不相信——不認(rèn)同——對(duì)立面——決定揭露
進(jìn)入正題，剛開始的時(shí)候，我和很多人一樣，以為房產(chǎn)中介只是房產(chǎn)交易和一手房銷售的服務(wù)人員，他們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的作用很小。
正所謂地方吃肉，開發(fā)商啃骨頭，炒房客喝湯，房產(chǎn)中介聞聞氣味。
其實(shí)無(wú)論從整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模還是角色重要性來(lái)說，對(duì)于房產(chǎn)中介，這句話都是錯(cuò)的。
一，營(yíng)業(yè)額占比不小
樂山市中區(qū)2020年大概賣了19000套房，無(wú)論新樓盤還是二手房，過中介手的至少八成，就算個(gè)15000套。
新樓盤至少6成，也就是9000套新樓盤，6000套二手房。
二手房普遍在50萬(wàn)上下，中介費(fèi)名義上是3個(gè)點(diǎn)，有時(shí)候收2個(gè)點(diǎn)，有時(shí)候更低，就取個(gè)中間值——2.5，一套12500塊！
中介營(yíng)收一共是7500萬(wàn)。
新樓盤價(jià)格高10%左右——55萬(wàn)，那會(huì)兒傭金一般是3個(gè)點(diǎn)，少部分有獎(jiǎng)勵(lì)——1000到5000之間，平均下來(lái)，傭金取3.5。
中介營(yíng)收一共是17325萬(wàn)。
二手房和新樓盤合計(jì)：2.4825億
整個(gè)樂山市的GDP是2000億，一個(gè)區(qū)的房產(chǎn)中介就占了2.5億，這絕對(duì)不是一盤小菜，而是一個(gè)巨大的市場(chǎng)。
而且，營(yíng)業(yè)額的6成是工資，2成是老板利潤(rùn)，其余才是成本！
二，影響力巨大
樂山市中區(qū)一線中介保守估計(jì)有3000人，如此多的銷售人員，他們工作的一部分是宣傳：推銷電話、微信營(yíng)銷、58和安居客以及幸福里推廣，還有抖音傳播。
廣告嘛！大家都懂，宣傳優(yōu)點(diǎn)隱藏缺點(diǎn)，就算房?jī)r(jià)在跌，也會(huì)不要臉地說買到就是賺到。
這么龐大的銷售群體用各種平臺(tái)宣傳會(huì)制造多少利好房市的信息??！
可以這么說，中介可以決定一個(gè)樓盤的生死，當(dāng)他們主推某個(gè)樓盤的時(shí)，絕大情況都是這個(gè)樓盤給的太多，而房子好不好，不在考慮之內(nèi)！
比如，2021年的某個(gè)樓盤，傭金直接4個(gè)點(diǎn)起，外加1萬(wàn)獎(jiǎng)勵(lì)，賣一套60萬(wàn)的房子，提成加獎(jiǎng)勵(lì)，銷售人員可以拿2.5萬(wàn)。
然后，這個(gè)樓盤就爆了，月月銷售兩三百套，坐穩(wěn)銷售排行榜首。
二手房不好賣，就是因?yàn)橹薪椴幌胭u，在帶客戶時(shí)，在電話推銷里，都在引導(dǎo)客戶看新樓盤。
甚至有經(jīng)理規(guī)定，帶客戶不去新樓盤，直接罰款一百。
所以，新樓盤銷售量才遠(yuǎn)高于二手房。
為啥中介喜歡賣新樓盤？
一來(lái)，傭金高。
二來(lái)，二手房在精力和時(shí)間上比賣新樓盤多三四倍。
2
中介可以穩(wěn)定二手房?jī)r(jià)格
中介雖然不愿意賣二手房，但客戶只要二手房，他們肯定不會(huì)放過，蒼蠅再小也是肉。
不過有一種房子，中介也會(huì)主動(dòng)推薦。
大家都在朋友圈看到過這樣的信息：某某區(qū)域，電梯三房，109平米，裝修25萬(wàn)，從沒住過人，房東揮淚甩賣。
沒寫價(jià)格，照片很好看，房子像樣板房，墻壁掛著畫，酒柜上塞著紅酒，干干凈凈，沒一點(diǎn)灰塵，家具家電都是新的，你瞧著很舒服。
這種房子，九成都不能買。
這房子和網(wǎng)頁(yè)游戲一樣，是炒房客精心設(shè)計(jì)的，就是讓你上鉤。
買二手房的客戶，一般都是這樣想的：
想要現(xiàn)房，位置好的房齡長(zhǎng)，帶裝修的太舊，不舊的風(fēng)格不喜歡，都合適的又嫌棄有人住過，遇到清水房又懶得裝修。炒房客摸準(zhǔn)了這些客戶的心理，這樣的房子就應(yīng)運(yùn)而生了。
操作是這樣的：
假如某個(gè)房主，由于缺錢或是對(duì)房?jī)r(jià)不清楚，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)60萬(wàn)的房子55萬(wàn)甚至更低出售。
中介知道了，馬上聯(lián)系炒房客，炒房客一聽有利可圖，半小時(shí)就來(lái)了。
看了房子，分析市場(chǎng)，核算成本，預(yù)估利潤(rùn)，覺得可以干，立馬讓中介約房東，然后全款買進(jìn)。
因?yàn)椴痪煤笥忠u，所以都不過戶，只做公證，省下第一道稅費(fèi)。
馬上入場(chǎng)裝修，一般一個(gè)半月搞定。
質(zhì)量嘛！九成都差，人家只管賺錢，哪管售后啊！
工期壓縮，好多程序直接省下，家具家電經(jīng)不起細(xì)看，都是便宜貨，除了好看，一無(wú)是處。
這樣的房子，住不了三年，一般都得大修，而我買的二手房，十年前的裝修，至今沒啥毛病。
就拿80*80的瓷磚來(lái)說，一般家用至少也得二三十一張，人家用的殘次品，8塊錢一張。
這樣的房子一般能賣75萬(wàn)-80萬(wàn)。
55萬(wàn)買進(jìn)，買進(jìn)賣出兩道中介費(fèi)及獎(jiǎng)勵(lì)3萬(wàn)以內(nèi)，裝修10-12萬(wàn)，利潤(rùn)至少5萬(wàn)，個(gè)別能賺10萬(wàn)，投入回款一般不到五個(gè)月。
這種房子賺兩部分錢：
1，買進(jìn)便宜，賺市場(chǎng)差價(jià)。
2，房子可以升值，而裝修肯定折價(jià)，比如房子價(jià)值50萬(wàn)，你裝修花了20萬(wàn)，那你肯定賣不了70萬(wàn)。
而這類房子，因?yàn)闆]住過人，裝修風(fēng)格緊跟潮流，摸準(zhǔn)客戶心理，材料只裝門面，人家本來(lái)就是裝修公司，都是成本價(jià)，不像你被裝修公司賺一道錢。
花了10萬(wàn)可以裝修出15萬(wàn)甚至20萬(wàn)的錯(cuò)覺，所以成交價(jià)中的裝修價(jià)值能溢出裝修成本。
手里有錢，全職炒房，口碑不錯(cuò)，紅包給的高，眼睛看的準(zhǔn)，裝修工人充足，材料進(jìn)口便宜，一年炒個(gè)20套沒問題。
300萬(wàn)現(xiàn)金，倒騰一年，可以賺100萬(wàn)以上，是不是一本萬(wàn)利？
就算你是新手，也不會(huì)虧，至少小賺，肯定比存銀行和買理財(cái)強(qiáng)。
中介都想做這種生意，無(wú)論讓炒房客買或者賣，談判都很容易，大家都為賺錢，一起搭伙坑另一方，不像正常買賣兩方都得拉扯。
二來(lái)，讓炒房客買進(jìn)，紅包1000起，賣炒房客的房，紅包5000起，好多總價(jià)超過60萬(wàn)的直接10000，驚不驚喜？
為啥說中介可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)呢？
因?yàn)?，一旦出現(xiàn)低于市場(chǎng)價(jià)的房子，他們不會(huì)大張旗鼓的宣傳，一般客戶根本不知道。
第一時(shí)間通知炒房客，張三不要叫李四，李四還看不上就讓王二麻子上。
樂山上百個(gè)投資客，做這種生意的中介，手里熟悉的至少得有十來(lái)個(gè)。
所以，低于市場(chǎng)價(jià)的房子根本就不會(huì)出現(xiàn)在大眾視野。
基本都被炒房客買入，他們懂行情，高于市場(chǎng)價(jià)賣。畢竟裝修了沒住過人，能比普通房子賣得高一點(diǎn)，隨之就穩(wěn)定了房?jī)r(jià)。
當(dāng)然，你看到的低于市場(chǎng)價(jià)的房子，要么是缺點(diǎn)嚴(yán)重，炒房客覺得風(fēng)險(xiǎn)大，要么就是利潤(rùn)差那么一點(diǎn)點(diǎn)，炒房客不想要，要么就是那個(gè)中介是菜鳥，要么就是極小概率的好人！
3
中介推高房?jī)r(jià)
中介面對(duì)客戶：
房?jī)r(jià)正在漲——夸大其詞，瘋狂洗腦，電話狂轟濫炸；
房?jī)r(jià)很穩(wěn)定——分析行情，預(yù)示投資利好，區(qū)域發(fā)展，買進(jìn)就是賺；
正在跌——現(xiàn)在行情不太好，正是入手最佳時(shí)機(jī)，房?jī)r(jià)是波動(dòng)的，現(xiàn)在是低谷，入場(chǎng)等著漲回，到時(shí)候高位套現(xiàn)，豈不美哉？
面對(duì)房東，反著來(lái)：
漲——漲不動(dòng)了，現(xiàn)在趕緊套現(xiàn)，等過了高峰， 我客戶出的價(jià)再也不會(huì)有了。
穩(wěn)定——這個(gè)區(qū)域的房子已經(jīng)沒有升值空間了，趕緊賣，否則要降價(jià)。
跌——還不賣？下個(gè)月賣再虧三萬(wàn)。
我上文講了，二手房占比少，中介主要賣新樓盤，這時(shí)候只需要面對(duì)客戶，所以利好房產(chǎn)的話比唱衰的多。
而中介的宣傳作用巨大，他們是一只無(wú)形的手，一直在推高房?jī)r(jià)。
4
房產(chǎn)中介的弊病
看完上文，大家明白了吧！如果你從事了這個(gè)行業(yè)，從你進(jìn)入公司那一刻起，就開始被灌輸：
你只有把房子賣出去，才有價(jià)值；
什么為王？簽單為王；
客戶在哪里？房東在哪里？成交在哪里；
你別管房子好不好，只管賣出去，把錢收回來(lái)；
……的思維。
你被同化了，被洗腦了，要么同流合污，要么潛移默化，要么賣不出房子。
所以，絕大多數(shù)中介只為自己的利益賣房，他們不惜：
說假話，昧良心，狂騷擾，下爛藥，拉偏架，合伙騙……
總之一句話，在不違反法律的情況下，不折手段地把房子賣出去。
整個(gè)公司皆奉行利益至上之法則，從老板到區(qū)經(jīng)再到店長(zhǎng)直至底層業(yè)務(wù)員，都在這法則下被同化成勢(shì)利之徒。
到了最后，即便知道自己的所作所為害人不淺，仍舊這般行事。
因?yàn)椋?dāng)一個(gè)群體里，多數(shù)人都在干壞事時(shí)，個(gè)體做壞事的道德壓力就會(huì)減小到微乎其微，漸漸地，所有人便習(xí)以為常了。
樓盤好不好，基本不管，只要好賣，只要錢給的多，中介就瘋狂帶看；
人家房東缺錢救命，價(jià)格便宜，也不找正?？蛻?，因?yàn)槌捶靠陀歇?jiǎng)勵(lì)，價(jià)格差兩萬(wàn)，一邊封鎖消息，一邊繼續(xù)壓價(jià)格，房東等著用錢，最后便宜賣掉；
客戶已經(jīng)很窮了，一家人沒啥收入，等著買房結(jié)婚，手里就十幾萬(wàn)，讓中介找一個(gè)40萬(wàn)到50萬(wàn)左右的二手房，加了一些正常條件。
這類房肯定有，但中介不想費(fèi)心費(fèi)神，看著客戶啥也不懂，要么推薦炒房，要么鼓動(dòng)客戶買新樓盤，他們過的怎么樣不才不管呢！
中介知道，只要這樣才能利益最大化，只有這樣才能最快速成交，不讓其他中介有機(jī)會(huì)；
房子很吵，物管不好，衛(wèi)生堪憂，停車難，裝修有問題，中介通通不告訴客戶，因?yàn)楦嬖V了就成交不了。
如果客戶知道了，就努力弱化缺點(diǎn)，然后使勁包裝優(yōu)點(diǎn)，客戶在忽悠下買了。
兩年后客戶不堪缺點(diǎn)之?dāng)_，只能揮淚甩賣……
而這樣行云流水般的套路，是公司培訓(xùn)的結(jié)果，內(nèi)部銷售多有這樣案例，讓你活用，然后實(shí)踐。
我曾經(jīng)見過這樣的操作：一個(gè)只有二十來(lái)萬(wàn)首付的剛需客戶，一同事忽悠人家去買了峨眉旅游地產(chǎn)，話說的極其漂亮——
——這房子買了就是賺，每年收益百分之十，四五年后一賣，賺個(gè)二三十萬(wàn)，然后再買樂山的住宅。
剛需客戶抗風(fēng)險(xiǎn)能力太差，一旦出了差錯(cuò)，人家根本承受不起這后果，住宅至少可以自住。
這旅游地產(chǎn)，就一公寓，且離樂山幾十公里，怎么住？
所有的投資都有風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)旅游地產(chǎn)一旦起不來(lái)，到時(shí)候又賣不出去，自己還背負(fù)貸款，你叫人家怎么辦？
后來(lái)疫情，旅游業(yè)雪崩，峨眉旅游地產(chǎn)直接完蛋，收益低到近乎于無(wú)，每月還得還月供。
投資盤一旦沒有收益再便宜也賣不出去，人家可是剛需客戶?。【褪菕晷量噱X的，真的慘?。?/span>
備注：
峨眉旅游地產(chǎn)的邏輯，就是錯(cuò)的。別懟我什么政府牽頭的蠢話，樓盤宣傳造勢(shì)時(shí)的夸張和幻想及忽悠有多少？
但，這一切苦難的根源，是誰(shuí)呢？
這個(gè)人還在公司講臺(tái)上繪聲繪色的講這件銷售案例，公司領(lǐng)導(dǎo)大肆夸耀，號(hào)召大家靈活運(yùn)用，不要放過任何成交機(jī)會(huì)。
當(dāng)時(shí)我就覺得，恬不知恥，喪盡天良！
備注：
峨眉旅游地產(chǎn)，一套30萬(wàn)的房子，傭金比城里50萬(wàn)的住宅至少多一倍。
還有一個(gè)同事，客戶對(duì)他無(wú)比信任，在其手里入手了一套公寓——雖然便宜，也是巨坑。
然后又想買一套住宅，他居然給人家推薦炒房，價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)直接貴了十萬(wàn)，這人賊壞?。?/span>
這個(gè)人的事跡還在公司大肆宣傳，大家都說這人牛，當(dāng)時(shí)我就不樂意了：
這么信任自己的一個(gè)客戶，居然賣炒房客的房子給人家，市場(chǎng)價(jià)85萬(wàn)的房子，成交價(jià)98萬(wàn)，牛在哪？牛在以怨報(bào)德？牛在損人利己？牛在喪心病狂？炒房客獎(jiǎng)勵(lì)估計(jì)得2萬(wàn)起吧！
為啥我說中介弊大于利？
以上是第一大問題——只站在自己的立場(chǎng)做事。
下面慢慢來(lái)：
5
中介費(fèi)不合理——是的，對(duì)誰(shuí)我都敢這么說！很多人是這么解釋的：
一個(gè)中介一個(gè)月要帶十個(gè)客戶，最后成交一個(gè)，你雖然出了一兩萬(wàn)，但你是在為其他客戶的免費(fèi)服務(wù)買單。你如果沒有成交，人家也不是在免費(fèi)服務(wù)嗎？
這是謬論！
帶十個(gè)客戶成交一個(gè)，是因?yàn)橹薪樾袠I(yè)門檻低，誰(shuí)都能干，導(dǎo)致這行的人員過多，大家水平參差不齊，加之惡意競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果。
還有中介公司運(yùn)營(yíng)方式的問題，風(fēng)險(xiǎn)盡可能的轉(zhuǎn)嫁給店長(zhǎng)，為了占領(lǐng)市場(chǎng)，銷售人員應(yīng)聘來(lái)者不拒，以致人數(shù)太多只能給出極低保底，倒逼的整個(gè)行業(yè)的一線人員不賣房連吃飯都成問題。
所謂的免費(fèi)服務(wù)，那就像一種投資，以小博大的投資，成交了，提成至少幾千，對(duì)比你付出的這些，又算的了什么呢？
并且，這個(gè)邏輯完全是偷換概念，因?yàn)槠渌N售行業(yè)也常常提供免費(fèi)服務(wù)?。∪思沂召M(fèi)很低廉的！
所以，整頓整個(gè)行業(yè)，控制行業(yè)人員，服務(wù)費(fèi)收的低，大家也能活。
或者，強(qiáng)力制定一個(gè)比現(xiàn)在低的服務(wù)費(fèi)，倒逼這個(gè)行業(yè)的人數(shù)下降。
其實(shí)賣一套房所花費(fèi)的時(shí)間真的值不起這么多的中介費(fèi)：
就說我曾經(jīng)的案例吧！
第一次找房子花了一個(gè)小時(shí)，提前去看房子花了一個(gè)小時(shí)，帶客戶花了一個(gè)小時(shí)。
第二次找房子花了兩個(gè)小時(shí)，提前去看房子花了一個(gè)小時(shí)，帶客戶花了兩個(gè)小時(shí)。
第三次沒找房子，和其中一個(gè)房東打了幾分鐘電話，和客戶打了三通電話，約好了下一次復(fù)看的時(shí)間。
在一個(gè)星期天，帶客戶復(fù)看。
期間打了十幾分鐘電話，來(lái)來(lái)回回牽扯了半個(gè)小時(shí)，約了客戶和房東去總部談單，一個(gè)小時(shí)之內(nèi)搞定，加上帶看，花了三個(gè)小時(shí)。
客戶是一次性，我做了兩次售后，一次過戶，一次交房，期間打了十來(lái)個(gè)電話，花了四個(gè)小時(shí)。
中途陪著客戶吃了個(gè)飯，花了一個(gè)小時(shí)，我出的錢，花了不到一百。
這套房子86萬(wàn)，中介費(fèi)一共百分之3，收了兩萬(wàn)多的中介費(fèi)，我提成7000左右。
大家覺得這錢給的值不值？
雖然這套房子低于市場(chǎng)價(jià)十萬(wàn)；
雖然我沒有讓炒房客買；
雖然是房東自己給的成交價(jià)；
雖然中介費(fèi)的收取很順利……
但是……
備注：以上操作，花費(fèi)時(shí)間和精力已是中上水平了，當(dāng)天來(lái)電——帶看——成交的案例也不少！
并且，中介費(fèi)還有一個(gè)最大邏輯硬傷：
賣一套50萬(wàn)的房子和賣一套100萬(wàn)的房子，時(shí)間和精力以及程序是一樣的，甚至在我眼里，因?yàn)榭蛻羧后w不一樣的，100萬(wàn)的房子還要好賣一些，但后者的中介費(fèi)直接翻倍！
這完全就是霸王收費(fèi)！
6
中介的工作方式嚴(yán)重騷擾客戶
其實(shí)很多人不知道，如果你們是房東，你接到的關(guān)于詢問房產(chǎn)信息的電話至少八成都是無(wú)意義的。
他們多數(shù)為了：
1，殺價(jià)，看你會(huì)不會(huì)便宜賣，試一試有沒有機(jī)會(huì)讓炒房客收房。
2，問你還有沒有其他房子要賣，一來(lái)，登記房子有量化分，這是錢，二來(lái)，萬(wàn)一正好適合炒房客呢？
3，向你推銷房子，有房子要賣的房東，多數(shù)有點(diǎn)閑錢，萬(wàn)一你有投資的意愿呢？
4，完成公司給的量化，離職前幾月，我打這些電話也就這目的。
而對(duì)于潛在客戶的推銷，則是接不完的電話。
這些電話，有些是房東，有些是成交或未成交客戶，有些是售樓部買的電話，有些是業(yè)主名單，還有些來(lái)的莫名其妙，比如：
你把車停在售樓部附近，中介就會(huì)去收集挪車電話，因?yàn)槟惆衍囃Ｔ谶@里，買房的可能性就大的多了。
備注：我曾買過POSS機(jī)套現(xiàn)，一段時(shí)間，推銷手續(xù)費(fèi)更低的POSS機(jī)的電話每天好幾個(gè)，把我快整瘋了。
推己及人，這些被騷擾的客戶和房東，是什么感覺呢？
7
中介人員不中立
我入職的時(shí)候，培訓(xùn)老師是副總經(jīng)理，他說過一句話，至今難忘：
干這行，必須，劫貧濟(jì)富?！皇墙俑粷?jì)貧！
這個(gè)需要解釋，哪邊弱，就坑哪邊？
簡(jiǎn)而言之，弱與強(qiáng)不是經(jīng)濟(jì)對(duì)比，而是態(tài)度硬不硬。
若房東跩的二五八萬(wàn)似的，一分錢不少，那就使勁讓客戶加錢。
如果客戶不出中介費(fèi)，說破大天都不出，而房東倒是很同情中介，就會(huì)軟磨硬泡的讓房東一起出了，或者多于自己那部分，能出多少就出多少！
當(dāng)然，遇到炒房客，直接就是自己人了，賺錢嘛！不寒磣！
你說這很合理？
錯(cuò)，因?yàn)楫?dāng)客戶看上了某套房子，還了價(jià)，中介手里還有一兩套差不多的，只會(huì)讓你去和房東談，不會(huì)帶你看下一套。
當(dāng)你去和房東談價(jià)格，房東臨時(shí)刁難，就是不降價(jià)，甚至因?yàn)槟承┰?，多出了一些費(fèi)用，算下來(lái)比中介手里其他房源都劃不來(lái)了。
他們也不會(huì)告訴你，反而想方設(shè)法的讓你今天定下！
為啥？中介行業(yè)有句行話：
能在今天定，絕不在明天成交，哪怕明天提成更高。
這句話得聯(lián)系下一句話：只要沒有交錢，就會(huì)有變數(shù)，客戶一旦離開，就像是斷了線的風(fēng)箏，回來(lái)與否只有天知道。
所以，簽單一定得快。
8
中介壟斷信息，增加購(gòu)房難度。
在我看來(lái)，這才是中介最大的問題。也許很多人曾經(jīng)告訴過你：
中介提供了服務(wù)，減少了房東賣房難度，讓客戶少走彎路，保護(hù)了房東客戶的財(cái)產(chǎn)安全。
只有第一條和最后一條勉強(qiáng)對(duì)，而中間的嘛，多數(shù)情況都是副作用。
是的，宏觀來(lái)看，他們并沒有減少房東和客戶的時(shí)間和精力。
對(duì)于房源，中介不會(huì)允許在58和安居客上有個(gè)人房源，現(xiàn)在你看到的房源都是中介發(fā)布的。
你想賣房，自己掛上，然后就會(huì)接到無(wú)數(shù)中介電話，讓你掛在中介平臺(tái)，默認(rèn)到時(shí)候出中介費(fèi)。
你接了無(wú)數(shù)電話，還是不同意怎么辦？
會(huì)有兩個(gè)結(jié)果：
1，電話騷擾太多，導(dǎo)致你不接陌生電話了，然后真正的客戶也不接了。
2，你就是能挺，但是個(gè)人發(fā)布的房源平臺(tái)根本不給展示，瀏覽者根本就看不到，因?yàn)橹薪榈馁~號(hào)都是給了錢，且平臺(tái)只會(huì)支持中介持有的賬號(hào)，把你的信息都擠到最末端了。
如此，你所看到的所有房源信息，九成九都是中介發(fā)布。
而他們會(huì)發(fā)布的房源，絕大多數(shù)只為吸引客戶，能接到電話。
所以，這些房源信息，八成都摻水嚴(yán)重！
來(lái)一條真實(shí)廣告：
帶車位??帶車位??總價(jià)50出頭 ，邦泰精品闊氣 電梯三房雙衛(wèi)，8米跑道拉通大陽(yáng)臺(tái)?？蛷d開間4米 產(chǎn)權(quán)100平 。
這個(gè)樓盤我知道，50萬(wàn)出頭只能買樓層低的，帶車位要加錢，3萬(wàn)起步，8米陽(yáng)臺(tái)不是這個(gè)戶型，是116的平米的，100平的開間只有3.9米，還沒有算墻體。
所以，你要買以上信息的房子，至少六十幾萬(wàn)。
個(gè)人房源都會(huì)淹沒在他們的宣傳海洋里，根本就找不到。
而當(dāng)你想自己買二手房，他們會(huì)想方設(shè)法的阻擾，制造一道護(hù)城河，把這條路堵死。
畢竟，自己買房的人多了，蛋糕就越來(lái)越小了。
他們會(huì)發(fā)布無(wú)數(shù)信息，訴說自己買房過戶的風(fēng)險(xiǎn)：
哪兒哪兒有房東客戶私下交易，客戶給房東解抵押，墊錢50萬(wàn)，然后房東跑了；
女孩租房，遇到假房東，被那啥。
讓你害怕，恐懼，認(rèn)為這是一個(gè)麻煩事兒，讓你慢慢有個(gè)潛移默化的思維——買房租房就得找中介。
對(duì)于以上，我來(lái)告訴你解決辦法：
自己談好價(jià)格，然后找個(gè)中介代辦，比如50萬(wàn)的房子，中介費(fèi)是1萬(wàn)到1.5萬(wàn)之間，你們自己談好了，也可以沒有談的很好。
然后你去找中介，告訴他們，要做個(gè)代辦，價(jià)格也就2000-3000，一切不懂的，一切模糊的，都可以問他們，到了這一步，他們只會(huì)為了這點(diǎn)錢把服務(wù)做到位。
租房的話，女孩子看房，先去物管問問，最好帶上朋友——這不是這個(gè)行業(yè)的問題，而是社會(huì)問題！
9
一手房銷售太多利己
這條我上文講過，他們賣新樓盤，給你推薦的，一般都是他們傭金最高的。
新樓盤為啥要讓中介代理？
因?yàn)槔妗?/span>
一個(gè)客戶買房子，九成以上都不是必須買哪一類房子，都是在真假信息的收集和權(quán)衡利弊下沖動(dòng)的決定。
換言之，買二手房還是買新樓盤，都不一定的。
若售樓部不讓中介代理，那么中介只會(huì)給客戶推薦二手房。
并且，還會(huì)大肆宣傳新樓盤的壞處，中介人數(shù)遠(yuǎn)多于售樓部置業(yè)顧問，宣傳也到了基層，他們只賣二手房，新樓盤銷售量被嚴(yán)重?cái)D占。
售樓部為了房子賣的好，賣的快，就必須找中介代理。
中介的作用很大，售樓部花500萬(wàn)打廣告，還真不如1000個(gè)中介每人打一百個(gè)電話以及帶500次客戶的作用大。
一套房子賺10萬(wàn)，給中介1萬(wàn)也無(wú)所謂。
當(dāng)然，大多數(shù)新樓盤，肯定不止賺10萬(wàn)。
簡(jiǎn)而言之，中介與售樓部，要么是朋友，要么就是敵人。
而一個(gè)地區(qū)，有無(wú)數(shù)新樓盤，十幾個(gè)樓盤同時(shí)在售，中介人數(shù)實(shí)在太多，八成以上的成交都和他們有關(guān)系，新樓盤賣的好不好和他們有直接關(guān)系。
為了競(jìng)爭(zhēng)，便加碼傭金。
中介絕大部是利己主義者，誰(shuí)給的傭金高，就賣誰(shuí)的房子。
這似乎是真的：中介帶你看新樓盤，可以提供便利，告訴你樓盤信息，分析你買房?jī)?yōu)缺，且不用出中介費(fèi)，解決了你諸多麻煩。
這是實(shí)話，當(dāng)他們完全站在自己利益推薦時(shí)，情況就不一樣了。
因?yàn)?，買房是一件大事，要考慮自身經(jīng)濟(jì)，家庭結(jié)構(gòu)，未來(lái)發(fā)展，人生規(guī)劃，居住時(shí)長(zhǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)，收入概況等，太多太多。
而中介，他們只會(huì)首推自己得利最多的樓盤，結(jié)果你就是不買，然后把能夠帶你看的樓盤都帶一遍，你看上哪個(gè)就讓你買哪一個(gè)了，逼不下來(lái)就下一個(gè)，直到你買為止。
在這個(gè)過程里，對(duì)客戶本人的規(guī)劃和分析，都是他們賣房程序的一環(huán)。
正所謂，沒有一句廢話，都是通向成交，根本不會(huì)考慮對(duì)你是否有利！
然后你買了不適合的房子，所虧損的何止上述所言之便利？
為啥要把所有樓盤都帶一遍？
因?yàn)椋粋€(gè)區(qū)域的所有樓盤基本都會(huì)讓所有中介公司代理，帶客戶有保護(hù)期，以進(jìn)入售樓部找到置業(yè)顧問接待并填下帶看單以及留下客戶電話為準(zhǔn)。
翻譯翻譯：
你帶客戶去了一個(gè)售樓部，流程合規(guī)，然后其他中介在保護(hù)期內(nèi)帶這個(gè)客戶買這個(gè)樓盤或者客戶自己買了，都算你的成交。
也就是說，都能拿到錢。
備注：
時(shí)間一般是一個(gè)月，但如果客戶去買的時(shí)候中介不在，有一定可能中介拿不到錢，這里有一些不可控的因素。
另外，中介所謂的渠道優(yōu)惠是假的，那是和售樓部包裝下的話術(shù)，絕大多數(shù)情況，和你自己買是一個(gè)底價(jià)。
當(dāng)然，找中介買新樓盤，遇到靠譜的人，不勢(shì)利，真心為客戶著想，不太為自己考慮，確實(shí)能買到最優(yōu)解，省心省事還省錢。
當(dāng)然，這樣的人，太少。
備注：
假如一套60萬(wàn)的新樓盤，中介傭金保守在2萬(wàn)以上，可以讓中介返傭給你！
只要你逼的緊，一半都沒問題。
一定要記住，這個(gè)錢是不會(huì)返在合同里，是簽完合同之后，中介公司拿到錢再打給你。
如果他們說在房款里已經(jīng)減掉了，就是當(dāng)你傻缺呢！
一定要記住，要想不被坑，就要花功夫，很少有人會(huì)真的為你好！
我才對(duì)一個(gè)網(wǎng)友說，你要把買房這件事當(dāng)做找老公來(lái)琢磨，這里一坑也許就是好幾萬(wàn)！
（我二舅的房子，就是買的差了，現(xiàn)在虧五萬(wàn)都沒人買，2012年買的房?。。?/span>
為什么你會(huì)看到當(dāng)初賣的火熱的樓盤，最后大家都是虧，還帶著巨大維權(quán)紛爭(zhēng)？
因?yàn)檫@些業(yè)主，買房時(shí)太草率，被忽悠的著實(shí)夠深。
樂山冠英那個(gè)陽(yáng)什么光什么天什么樾，別看現(xiàn)在賣的這么好，我把話放這里，五年后就是鬼城，然后，唉……
10
虛假宣傳，制造焦慮，隱瞞風(fēng)險(xiǎn)
看完以上，這兩點(diǎn)便應(yīng)運(yùn)而生。
為了讓你買房子，他們會(huì)想方設(shè)法的讓你埋下馬上買房的種子，隨之制造無(wú)數(shù)焦慮：
現(xiàn)在不買，全款變首付；
掙了錢不買房，留著生根發(fā)芽嗎；
有公積金還不買房，簡(jiǎn)直就是卑鄙的浪費(fèi)；
現(xiàn)在不逼自己一把，以后就一輩子租房吧；
投資房產(chǎn)，即便不賺，也能跑贏通脹；
在城里沒有家，豈不是個(gè)孤魂野鬼？……
為了讓你出來(lái)看房，他們的宣傳全部摻水，讓你覺得自己有撿漏的機(jī)會(huì)，然后聯(lián)系他們帶你看房，房子和宣傳天差地別，要么樓層不好，要么實(shí)際面積太小，亦或者就沒小區(qū)。
等你失望時(shí)，給你推薦其他好房，你想來(lái)都來(lái)了，便去看看，在無(wú)數(shù)忽悠和套路下，你頂不住誘惑，稀里糊涂的就買了。
關(guān)于隱瞞風(fēng)險(xiǎn)，這里有一個(gè)非常淺顯無(wú)數(shù)人會(huì)進(jìn)入的誤區(qū)，當(dāng)然，也是房產(chǎn)中介和售樓部的騙術(shù)-：
投資房產(chǎn)，跑贏通脹，即便不賺，也不會(huì)虧。
這是一個(gè)邏輯陷阱。
比如，有套房現(xiàn)在賣60萬(wàn)，他們告訴你房子要升值，兩三年后能賣70萬(wàn)，就算以后不住，把房子買了，至少也能頂住通脹。
八成客戶是按揭，你首付20萬(wàn)，貸款40萬(wàn)，即便他們說的是真的，3年后能賣70萬(wàn)，咱們來(lái)算一算你的成本：
貸款假設(shè)是20年，每月利息是1933，無(wú)論等額本息和等額本金，最開始的幾年利息相差很少，三年的利息一共是69588元。
60萬(wàn)的房子，新樓盤手續(xù)費(fèi)用大概13000，二手房大概少一點(diǎn)點(diǎn)，賣出時(shí)你還要出中介費(fèi)，就算你能談到百分之1，這就是7000塊，這里又是20000。
20萬(wàn)首付的資金利息，就拿銀行定期利息——百分之3來(lái)算，三年得有18000。
成本都超過70萬(wàn)了，還說什么跑贏通脹？
備注：
真的能賣70萬(wàn)？
樂山從13年開始，大概有三成的電梯房，這么多年了，才漲了一千多，以前買成50萬(wàn)，現(xiàn)在也就60萬(wàn)。
這么多年了??！利息得有多少？
這里還有兩個(gè)問題：
1，你買房時(shí)房子背負(fù)三四十萬(wàn)的貸款，在樂山這樣的城市是沒有銀行直接移交房貸的方式的。
這就導(dǎo)致了，如果你沒錢解抵押，客戶是要提前給你三十幾萬(wàn)的呀！
人家本來(lái)就是按揭買房，有沒有這么多的首付？
且人家把錢給你了，啥手續(xù)都沒辦，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)怎么算？
所以，如果市場(chǎng)價(jià)你的房確實(shí)能賣70萬(wàn)，由于交易的風(fēng)險(xiǎn)以及首付的限制，少賣兩萬(wàn)以上。
2，買新樓盤三年內(nèi)你不好賣。
中國(guó)是期房銷售，買了交房一般得等一到兩年，就算1.5年，物業(yè)通知交房時(shí)你立馬去收房，當(dāng)天交契稅和維修基金，這樣的話，1到2年后你能拿到房產(chǎn)證。
到了第三年，你的契稅沒滿兩年，這里多出的增值稅不是筆小錢——3萬(wàn)左右，雖然是客戶出這個(gè)錢。
但這筆錢肯定是要算到房?jī)r(jià)里的，變相的你少賣了3萬(wàn)。
或者你們簽了合同，半年后契稅滿2年了再辦手續(xù)。
不說操作問題，我估計(jì)你都不會(huì)同意。
這還是房產(chǎn)證最快速度辦理，且第一時(shí)間交稅的情況了！
備注：
只要是一手樓盤，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，按時(shí)交房風(fēng)險(xiǎn)，和最初宣傳不一的風(fēng)險(xiǎn)，還有房產(chǎn)證很久很久下不來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
而后兩者，在樂山遇到的真不算少。
萬(wàn)一你在之前就想賣房，又怎么辦呢？
最開始沒交房，只能全款，交易還有風(fēng)險(xiǎn)，或者花2到3萬(wàn)更名。
售樓部也許還在售房，人家的可以按揭，繼續(xù)擠壓你的價(jià)格，能收的回當(dāng)初的房?jī)r(jià)嗎？
交了房，卻沒證，能賺錢嗎？
以我的經(jīng)驗(yàn)，這個(gè)時(shí)期賣房，除非碰到房?jī)r(jià)一年漲百分之20以上的行情，基本都是虧。
11
中介專業(yè)水平參差不齊，入行門檻太低，責(zé)任感無(wú)法保證，且流動(dòng)性太高
房產(chǎn)中介需要掌握三門手藝：
1，房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)：房子參數(shù)，優(yōu)缺點(diǎn)，交易流程，銀行貸款，買賣政策……
2，帶客戶技巧，這個(gè)是銷售技巧，是吃飯的看家本領(lǐng)，也是重中之重。哪怕你基礎(chǔ)知識(shí)不扎實(shí)，只要人看的準(zhǔn)，忽悠的深，套路玩的神乎其技，加之確實(shí)努力，資源廣泛，就算你連二手房交易需要哪些玩意兒都不知道，也能月賣幾套。
3，對(duì)于房產(chǎn)大勢(shì)的了解。即便是老業(yè)務(wù)員，甚至銷售牛人，基本都停留在扎實(shí)第一點(diǎn)，活用第二點(diǎn)的基礎(chǔ)上。
而第三點(diǎn)，他們所說的玩意兒，僅僅是為了銷售罷了，換言之，他們未必看的清。
也就是說，在中介人員第2點(diǎn)的包裝下，你根本就無(wú)法判斷他們專不專業(yè)，說的話可不可信。
備注：
這一行賺大錢的人，在銷售技巧很牛的基礎(chǔ)上，一定是這樣。
要么資源廣；
要么心太黑；
要么資源廣且心太黑。
所以，這里就會(huì)有兩個(gè)很多人看不懂的現(xiàn)象：
中介從業(yè)者高價(jià)買房，血虧十幾萬(wàn)，甚至賣投資盤賣的太過絲滑，自己都信了，進(jìn)場(chǎng)買了一套，然后市場(chǎng)跌到地板，對(duì)，我說的就是峨眉旅游地產(chǎn)；
也許你們是親戚，也許你們是很好的朋友，他不會(huì)坑你，但他每天聽到那些洗腦話術(shù)，對(duì)于什么人該買房，該買什么樣的房，該注意什么等都沒有深入研究。
畢竟公司環(huán)境就不會(huì)讓他去研究，認(rèn)為房子永遠(yuǎn)會(huì)漲，售樓部說啥就是啥，他讓你買了房，信誓旦旦的說以后會(huì)如何如何，最后……
中介入職的篩選條件太低，導(dǎo)致什么牛鬼蛇神都能干，且流動(dòng)性太強(qiáng)，導(dǎo)致你經(jīng)常會(huì)遇到這樣的消息：
哪里哪里的中介，收了錢不辦事，手續(xù)沒辦完，就找不到人了；
中介讓我把房子賣了，現(xiàn)在出了問題，那個(gè)人電話不接，公司推諉，我怎么辦；
又不是我找的他們，看了房就讓我買，不買還天天打電話，真的煩死了；
鑰匙放在中介，一年多沒租出去，上個(gè)月回來(lái)，有兩人住在我的房子里，報(bào)警后查明，其中一個(gè)就是中介；……
12
對(duì)于房產(chǎn)幾十上百萬(wàn)的資產(chǎn)，對(duì)于每個(gè)人的影響深遠(yuǎn)，靠一批說不清素質(zhì)，辨不明水平，也保證不了責(zé)任心的人來(lái)銷售，實(shí)在是天理難容??！
綜上所述，中介的問題：
不折手段，服務(wù)費(fèi)不合理，騷擾客戶，壟斷信息，賣房不中立，推銷新樓盤只為利己，不專業(yè)，門檻低，流動(dòng)性太強(qiáng)。真的弊大于利。
一
你去服裝店買衣服，老板為了多賺錢，進(jìn)價(jià)50，本來(lái)賣100，最后賣你150。
你虧了50，為此罵了老板三句，后來(lái)穿著這件衣服內(nèi)心毫無(wú)波瀾。
二
你去配一副眼鏡，價(jià)格800，被多賺了200 。
朋友告訴了你，你發(fā)誓以后再也不去這家店，且告訴自己，以后配眼鏡要懂得講價(jià)。
結(jié)果第二次又被坑了，你覺得無(wú)所謂，一副戴幾年，不差這點(diǎn)錢。
三
你去4S店買車，本來(lái)自己不做生意，最近沒有大的花銷，本該一次性，銷售想多賺錢，忽悠你貸款，且你不懂講價(jià)，最后多花了6000塊。
此后半年，你每每想起，都詛咒銷售一輩子嫁不出去。
但沒多久，就忘得一干二凈。
工作壓力很大，家庭矛盾不少，車是你唯一的避風(fēng)港。
你每次坐在車上，才感覺到自己是個(gè)獨(dú)立的人，你非常享受這種感覺。
四
你沒啥存款，家里也幫扶不起，才結(jié)婚，孩子即將落地，而升職加薪無(wú)望，這輩子就這能耐。
本想用全部首付18萬(wàn)購(gòu)一套50萬(wàn)左右的二手裝修房，20年貸款月供兩千多，一家人湊活著過。
但中介想多賺錢，忽悠你買了一套50萬(wàn)的清水新樓盤小三房，一系列說辭讓你天旋地轉(zhuǎn)，且心花怒放。
最后，你下手了。
2年后交房，裝修沒錢，你和家人繼續(xù)租了5年房，用省吃儉用存的10萬(wàn)簡(jiǎn)單裝修才住了進(jìn)去。
最后一算，多花了15萬(wàn)?！嘧饬?年房！
且完全不適合自己：
房子小的可憐，一家人住著完全不夠用；
且物管費(fèi)、停車費(fèi)貴2倍；
位置在郊區(qū)，每天交通時(shí)間得多花半個(gè)小時(shí)；
而當(dāng)初中介所講新樓盤之好處，于己，毫無(wú)用處。
我想說明什么？看懂了嗎？
13
這個(gè)行業(yè)背負(fù)著極大的使命，影響多數(shù)人數(shù)年至十幾年，絕不該縱容它的坑蒙拐騙！
我曾是中介，如今站到了它的對(duì)立面——這個(gè)行業(yè)就該被好好整頓，甚至殲滅！
為什么我要揭露，一是為了積德，二是想還債，我當(dāng)年也造過孽！
樂山平均工資4000，而這個(gè)行業(yè)的人普遍學(xué)歷不高，能力一般，不需擔(dān)責(zé)，卻有很多人能年入幾十萬(wàn)，這正常嗎？
你問問你身邊的其他行業(yè)的銷售們，能有這個(gè)差距嗎？
看到這里，我相信你會(huì)有一個(gè)問題，既然我說中介弊大于利，難道直接取締？
以后房產(chǎn)交易該怎么辦呢？
普通人該怎么買房呢？
我想賣房又該如何呢？
我曾寫過一篇文章，里面有詳細(xì)描述：
《房產(chǎn)中介該何去何從，筆者大膽設(shè)想未來(lái)格局》
版權(quán)聲明：本文內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)用戶自發(fā)貢獻(xiàn)，該文觀點(diǎn)僅代表作者本人。本站僅提供信息存儲(chǔ)空間服務(wù)，不擁有所有權(quán)，不承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任。如發(fā)現(xiàn)本站有涉嫌抄襲侵權(quán)/違法違規(guī)的內(nèi)容， 請(qǐng)發(fā)送郵件至 sumchina520@foxmail.com 舉報(bào)，一經(jīng)查實(shí)，本站將立刻刪除。
